El 7 de octubre me llegó una circular del Colegio de Abogados de Pamplona. Ocho páginas. Dos reales decretos-leyes publicados en el BOE esa misma mañana.
La leí con un café. Cuando terminé, el café estaba frío y yo tenía una lista de clientes a los que llamar.
Si tienes un piso o unas habitaciones alquiladas en Navarra, esto también va contigo. No es una reforma lejana: una parte ya está en vigor desde el 8 de octubre. Y afecta a contratos que firmaste antes de saber nada de esto.
Qué ha pasado
El Gobierno ha aprobado dos normas de urgencia. Las dos recuperan, con retoques, otras dos que el Congreso tumbó a principios de mes.
El Real Decreto-ley 29/2026 está en vigor desde el 8 de octubre. Es el grande: cambia la Ley de Arrendamientos Urbanos de arriba abajo, sobre todo el alquiler de temporada y el de habitaciones.
El Real Decreto-ley 28/2026 entraría en vigor el 15 de noviembre. Toca las prórrogas de los contratos largos. Pero tiene que pasar antes por la Diputación Permanente del Congreso, porque las Cortes están disueltas. Si lo tumban, no llegará a aplicarse.
Los dos pueden caer en esa votación. Pero mientras el 29 siga en vigor, obliga. Y lo que firmes hoy se rige por él.
El contrato de temporada que conocías ya no existe
Durante años, muchos propietarios han firmado contratos "de temporada" de once meses. Era la forma de no entrar en los cinco años de la vivienda habitual.
Eso se ha acabado. La ley ya no habla de temporada. Habla de vivienda temporal, y la mete dentro del régimen de vivienda.
Para que un contrato sea temporal, el inquilino tiene que estar desplazado de su domicilio habitual por una causa real. Un trabajo en otra ciudad, unos estudios, un tratamiento médico. Esa causa tiene que constar por escrito en el contrato. Y si un día hay pleito, quien tiene que probarla eres tú, no el inquilino.
Si la causa no está, o no es real, el contrato pasa a ser de vivienda habitual. Desde el primer día. Con sus cinco años y sus prórrogas.
La duración tiene que ser de más de 31 días y, como regla general, de 12 meses como máximo. Si pasa de 12 meses sin justificación, o firmas más de dos contratos seguidos con la misma persona en el mismo piso, también se convierte en habitual.
El inquilino temporal puede irse cuando haya pasado un mes, avisando con 10 días. Sin indemnizarte.
¿Y los contratos de temporada que ya tienes firmados? Siguen con sus reglas antiguas hasta la fecha que pusisteis. Ese día se extinguen y no se pueden prorrogar. Si renuevas, el nuevo contrato ya entra en el régimen nuevo.
En Navarra hay que sumar lo que ya exigía la ley foral desde julio: copia del contrato de trabajo o de la matrícula, el certificado de empadronamiento del inquilino y una duración que encaje con la causa.
Si alquilas habitaciones en Navarra
Aquí hay una particularidad que en Madrid no tienen.
Navarra aprobó en julio su propia ley de alquiler de habitaciones, la Ley Foral 11/2026. Y el decreto estatal dice expresamente que sus reglas sobre temporada y habitaciones no impiden aplicar las leyes autonómicas.
Traducido: en Navarra, para las habitaciones, manda la ley foral. Pero esa ley remite a la estatal en casi todo lo económico. Así que los cambios de renta, gastos y fianzas te llegan igual.
Hay una regla que conviene grabarse. La suma de lo que cobras por todas las habitaciones no puede superar lo que cobrarías por alquilar el piso entero. La ley foral solo lo exigía en zona tensionada. La estatal lo exige siempre. Yo lo aplicaría siempre.
Y otra que va a pillar a mucha gente: los pisos alquilados a una empresa para alojar a sus trabajadores. Hasta ahora se firmaban como "uso distinto de vivienda". La ley lo prohíbe ya de forma expresa: el alojamiento de personas queda fuera de esa figura.
Si tienes un contrato así, toca repensarlo antes de que venza. En Navarra, la salida más clara suele ser un contrato de hospedaje, con limpieza y suministros incluidos, o un contrato con cada trabajador.
La renta y los gastos
La renta solo se actualiza si el contrato lo dice. Si no hay pacto, no sube. Si hay pacto pero no indica índice, se aplica el IRAV, el índice estatal de referencia para alquileres. Y en ningún caso la subida anual puede superar el IRAV.
Hasta el 31 de diciembre de 2027 hay además un freno extraordinario. Si no pactáis una subida nueva, el máximo es un 2 %. Y si tu renta ya está por encima del índice de precios de referencia, no sube nada.
Si encadenas contratos temporales en el mismo piso, el siguiente tampoco puede subir más que el IRAV.
En los gastos hay tres cambios que se notan en el bolsillo:
- Los honorarios de la inmobiliaria y los gastos de preparar el contrato los pagas tú. No se pueden repercutir al inquilino de ninguna forma.
- No puedes pasarle impuestos de la vivienda, salvo que él sea el obligado tributario.
- Si el edificio no está en propiedad horizontal, no puedes cobrarle gastos de comunidad.
Garantías, averías y el día de las llaves
Ya no puedes exigir al inquilino que contrate un seguro de impago. Si lo quieres, lo pagas tú.
La garantía adicional a la fianza tiene tope: dos mensualidades en vivienda habitual, una en temporal.
Con las averías el reloj corre más deprisa. Si hay un daño que afecta a la habitabilidad, la seguridad o la salubridad, el inquilino te lo pide por escrito con un presupuesto. Tienes 15 días naturales para aceptarlo, proponer otra reparación o hacerla. Si no contestas, la hace él y te la descuenta de la renta.
En el alquiler temporal es aún más estricto. Te tocan incluso las pequeñas reparaciones del uso diario. Y tienes cinco días hábiles para responder.
Al terminar el contrato hay que firmar un documento con el estado en que se devuelve la vivienda. Si no lo firmáis, o no recoge ningún desperfecto, se presume que te la devolvieron bien. Despídete de reclamar la fianza por ese armario roto si no quedó escrito.
Dos detalles más. El inquilino ya no puede renunciar en el contrato a su derecho de tanteo y retracto si vendes. Y si te pide el contrato por escrito, estás obligado a dárselo.
Lo que llegaría el 15 de noviembre
Aquí está el cambio de fondo, si el Real Decreto-ley 28/2026 se convalida.
Hoy, cuando un contrato de vivienda habitual cumple cinco años (siete si el propietario es una sociedad), se prorroga año a año hasta un máximo de tres más.
Con la norma nueva, si nadie avisa, el contrato se prorroga obligatoriamente otros cinco años. O siete. Y así sucesivamente. Tú tendrías que avisar con al menos seis meses de antelación si no quieres renovar.
Y si avisas, pagas. La indemnización al inquilino sería la cantidad más alta entre doce mensualidades o una mensualidad por cada año que haya vivido allí. Calculadas, además, con el valor alto del índice de referencia, no con tu renta real. Hay excepciones, pero esa es la regla.
En la práctica, recuperar tu piso al final del contrato pasaría a costar como mínimo un año de alquiler.
Las comunicaciones de no renovación enviadas antes del 7 de octubre conservan su efecto y no generan indemnización. Si cuando entre en vigor faltan menos de seis meses para el vencimiento, bastaría con avisar con cuatro.
Qué haría yo esta semana
Sacaría todos los contratos del cajón. Los de temporada, los de habitaciones y los que estén cerca de cumplir cinco años.
En cada uno miraría tres cosas. Si la causa de temporalidad está escrita y la puedo probar. Si cobro algo que ya no puedo cobrar: honorarios, seguros, garantías de más. Y cuándo vence, porque de esa fecha depende qué régimen le toca.
Y no firmaría ningún contrato nuevo con un modelo descargado de internet antes del 8 de octubre. Ese modelo ya no sirve.
La ley ha cambiado dos veces en dos semanas y puede volver a cambiar en la votación del Congreso. No es el momento de firmar de memoria.
Si tienes un contrato encima de la mesa y quieres que lo miremos juntos, escríbeme.
hola@patximateo.com
Este artículo resume la normativa vigente a 12 de octubre de 2026. No sustituye al análisis de tu contrato concreto.
Seguimos caminando,
Patxi
