Hace poco me encargaron valorar un ático dúplex.
Dos plantas unidas por dentro, una sola cocina, una sola familia viviendo allí durante años. Una casa.
Pero al buscarla en Catastro aparecían dos referencias catastrales. Una por cada planta.
Para el propietario era un detalle sin importancia. Para quien lo compre, conviene entender qué hay detrás.
Tres versiones de la misma vivienda
Cuando compras una casa, en realidad miras tres cosas distintas:
La realidad física. Lo que ves en la visita: metros, habitaciones, terraza, garaje.
El Catastro. Un inventario administrativo y fiscal. Sirve, sobre todo, para calcular impuestos como la contribución. En Navarra, además, el Catastro es propio de la Comunidad Foral.
El Registro de la Propiedad. Es el que dice quién es el dueño, qué se compra exactamente y qué cargas tiene: hipotecas, embargos, servidumbres. Es el que te protege como comprador.
Lo ideal es que las tres coincidan. Con frecuencia, no del todo.
Dónde suelen aparecer las diferencias
- Viviendas que se unieron. Dos pisos que se comunicaron por dentro, o un dúplex formado por dos plantas. En la realidad es una casa; en los papeles pueden seguir siendo dos.
- Metros que no cuadran. Una terraza cerrada, un altillo aprovechado, una ampliación que nunca se declaró.
- Garajes y trasteros. A veces son un anejo inseparable de la vivienda; otras, fincas independientes que se pueden vender por separado. No es lo mismo.
- Cambios de uso. Un local convertido en vivienda, o al revés, sin que los papeles lo reflejen.
Por qué te afecta como comprador
No es una cuestión de burocracia. Tiene consecuencias prácticas:
- Qué compras de verdad. Si en el Registro hay dos fincas y la escritura solo menciona una, puedes quedarte sin parte de lo que creías comprar.
- Impuestos. Dos referencias catastrales suelen significar dos recibos de contribución, y los impuestos de la compra se calculan con esos datos.
- Hipoteca y tasación. El banco tasa lo que puede acreditar. Metros que no constan en ningún sitio pueden no contar.
- El día que vendas. Lo que hoy no se arregla, se lo encontrará tu comprador. Y te lo descontará del precio.
Qué revisar antes de firmar
- Pide la nota simple del Registro. Comprueba cuántas fincas registrales hay, su descripción y sus metros.
- Consulta la referencia catastral. Mira cuántas hay y si la superficie y el uso encajan con lo que has visitado.
- Compara los tres. Registro, Catastro y realidad. Anota cada diferencia.
- Pregunta por qué. Una diferencia puede tener una explicación sencilla y una solución fácil. O no. Mejor saberlo antes.
- Que el contrato lo recoja. Si hay que regularizar algo, deja por escrito quién lo hace, cuándo y quién lo paga, antes de la escritura.
En resumen
Una casa no es solo lo que ves. Es también lo que dicen los papeles.
Cuando los papeles y la realidad no coinciden, casi siempre tiene arreglo. Pero el momento de arreglarlo es antes de firmar, no después.
Antes de decidir, un paseo.
