Encuentras el piso. Te gusta. El precio encaja.
Y entonces alguien dice, casi de pasada:
"Es de una herencia. Todavía no está aceptada, pero eso es un trámite."
No es un trámite. Es lo primero que conviene entender antes de firmar nada.
Por qué importa
Cuando alguien fallece, su vivienda no pasa automáticamente a nombre de los herederos. Primero tienen que aceptar la herencia, normalmente ante notario, y después inscribir la vivienda a su nombre en el Registro de la Propiedad.
Mientras eso no ocurre, en el Registro la casa sigue a nombre del fallecido.
El notario puede autorizar la compraventa si en la misma escritura se acredita la herencia, pero para que tu compra quede inscrita, el Registro exige que la cadena de titulares esté completa. Primero, fallecido a herederos. Después, herederos a ti.
Si falta un eslabón, tu compra queda en el aire.
Lo que puede salir mal
No hace falta que nadie actúe de mala fe. Basta con que las cosas se compliquen:
Aparece un heredero con el que nadie contaba, o uno que no está de acuerdo con vender.
Falta documentación: un testamento, un certificado, una partición que nunca se hizo.
El impuesto de sucesiones está sin pagar. Conviene comprobarlo, porque la deuda puede acabar afectando a la vivienda.
Hay un heredero menor de edad o con la capacidad limitada: para vender puede hacer falta autorización judicial, y eso son meses.
Los plazos se alargan y tu hipoteca, tu mudanza o la venta de tu piso actual no pueden esperar.
Y tú, mientras tanto, con dinero entregado a cuenta.
La tentación: firmar arras "y ya se arreglará"
Es lo más habitual. Se firman arras, se entrega el 10 % y se fija una fecha de escritura.
El problema es que, si llega esa fecha y la herencia no está resuelta, nadie tiene claro qué pasa. ¿Pierdes las arras? ¿Te las devuelven dobles? ¿Esperas indefinidamente?
Un contrato que no prevé el problema lo convierte en una discusión.
Lo que sí funciona: que el contrato cuente con ello
En una operación reciente, la compradora quería asegurar el piso sin quedarse atrapada. La solución fue sencilla: escribir en el contrato de arras lo que todos sabíamos que iba a pasar.
Un plazo para aceptar la herencia. Los vendedores se comprometen a aceptar la herencia y presentarla en el Registro dentro de un plazo concreto, por ejemplo 30 días.
Una salida limpia si no se cumple. Si pasado el plazo no lo han hecho, la compradora puede recuperar todo lo entregado, sin penalización.
Un calendario que se adapta. Una vez presentada la herencia en el Registro, el plazo para firmar la escritura se detiene hasta que esté inscrita. Así nadie incumple por culpa de los tiempos del Registro.
Con esto, la compradora asegura el piso, el vendedor tiene un incentivo claro para mover papeles, y nadie depende de la buena voluntad del otro.
Antes de firmar, pregunta
¿Está aceptada la herencia? Si no, ¿cuándo se va a hacer?
¿Quiénes son todos los herederos? ¿Están todos de acuerdo en vender?
¿Está pagado el impuesto de sucesiones?
¿Qué dice el contrato si la herencia no está resuelta en la fecha prevista?
Si la respuesta a la última pregunta es "nada", ahí está el trabajo pendiente.
En resumen
Comprar una vivienda heredada no es un problema. Comprarla sin que el contrato prevea la herencia, sí.
Un piso heredado puede ser una muy buena compra. Solo necesita un contrato que no dé por hecho lo que todavía no ha pasado.
Antes de decidir, un paseo.
Si vas a comprar, esto es lo que reviso antes de que firmes las arras. Si eres tú quien hereda, mira qué conviene decidir antes de aceptar.
